Quais documentos o comprador precisa apresentar para comprar um imóvel?

RG e CPF (ou CNH), comprovante de residência atualizado e certidão de nascimento ou casamento, conforme o estado civil. Para financiamento, o banco também exige comprovantes de renda como holerites, IRPF e extratos bancários. Se o comprador for casado fora do regime de separação total de bens, o cônjuge também precisa assinar o contrato e a escritura.

Quais certidões devo exigir do vendedor antes de fechar negócio?

As principais são certidões cíveis (estadual e federal), trabalhista (CNDT), fiscais federal, estadual e municipal, e certidão de protesto de títulos. Elas mostram se o vendedor tem dívidas ou processos que podem levar à penhora do imóvel já vendido, caracterizando fraude à execução.

O que é o ITBI e quando devo pagá-lo?

O ITBI é um imposto municipal cobrado na transferência de propriedade de um imóvel, geralmente pago pelo comprador. A alíquota varia por município — na maioria das cidades fica em uma faixa típica de 2% a 3% do valor da transação — e precisa ser quitada antes do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Um contrato particular de compra e venda tem a mesma validade que a escritura pública?

Não. O contrato particular formaliza o acordo entre as partes, mas não transfere a propriedade. A escritura pública, lavrada em um Tabelionato de Notas, é o instrumento exigido por lei para imóveis acima de determinado valor, e é ela que depois é levada a registro para efetivar a transferência.

Por que registrar o imóvel em cartório é tão importante?

Porque, segundo o Código Civil, a propriedade de um imóvel só se transfere de fato com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Assinar a escritura não é suficiente: sem o registro, o comprador permanece juridicamente vulnerável e o imóvel ainda consta em nome do antigo proprietário.

Documentação para Comprar um Imóvel: Checklist Completo (2026)

Q: A documentação muda se eu comprar um imóvel na planta?

A base é a mesma, mas é preciso verificar se a incorporação está registrada no Cartório de Registro de Imóveis (memorial de incorporação). O contrato costuma ser uma promessa de compra e venda, com cronograma de obra, e a escritura definitiva só é lavrada após a conclusão da construção e a emissão do habite-se.

A Importância da Documentação na Compra de um Imóvel

Comprar um imóvel é, para a maioria das pessoas, a maior transação financeira de uma vida inteira. Diferente de uma compra comum, um erro de documentação aqui não se resolve com uma simples troca: pode significar meses de disputa judicial, a perda do valor pago ou até a perda do próprio imóvel.

A boa notícia é que o processo de verificação documental segue um roteiro relativamente previsível em todo o país. Reunir e conferir os documentos certos antes de assinar qualquer contrato ou fazer qualquer pagamento é o que separa uma compra segura de um problema que pode levar anos para ser resolvido.

Este guia reúne, em um checklist único, os documentos do comprador, do vendedor e do próprio imóvel, além do papel do ITBI, da escritura pública e do registro em cartório.

O Que Pode Dar Errado Sem a Documentação Correta

Financiamento negado: bancos recusam propostas quando a matrícula tem pendências ou o imóvel não está regularizado

Ação judicial: comprar de um vendedor com processos em andamento pode levar à penhora do imóvel já vendido (fraude à execução)

Evicção: perder o imóvel para terceiros que comprovem direito anterior sobre ele, mesmo depois de anos de posse

Dívidas ocultas: IPTU e condomínio em aberto que podem recair sobre o novo proprietário

Compra "travada": contratos particulares sem registro que impedem a revenda ou o financiamento futuro do imóvel

Documentos do Comprador

Documentos Pessoais

RG e CPF (ou CNH válida, que reúne os dois)

Comprovante de residência atualizado (últimos três meses)

Certidão de nascimento, se solteiro, ou certidão de casamento, se casado — o regime de bens determina se o cônjuge precisa assinar o contrato e a escritura junto com o comprador

Em caso de união estável, pode ser exigida declaração ou escritura de união estável

Se o comprador for casado sob qualquer regime diferente da separação total de bens, tanto o contrato quanto a escritura pública normalmente exigem a participação do cônjuge, mesmo que o imóvel seja registrado apenas em nome de um dos dois.

Comprovação de Renda

Para compra financiada, o banco costuma solicitar holerites recentes, Declaração de Imposto de Renda (IRPF) completa e extratos bancários. Mesmo à vista, cartórios e vendedores podem exigir comprovação da origem dos recursos, por normas de prevenção à lavagem de dinheiro aplicáveis a transações imobiliárias.

Documentos do Imóvel (Responsabilidade do Vendedor)

Esta é a etapa mais técnica de toda a compra. Antes de assinar qualquer coisa, exija do vendedor os documentos abaixo, sempre emitidos recentemente (idealmente nos últimos 30 dias).

Matrícula Atualizada

A matrícula do imóvel é o documento mais importante de toda a negociação. Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, funciona como o histórico completo do imóvel: mostra o proprietário atual, todas as transferências anteriores e qualquer ônus registrado, como hipotecas, penhoras ou usufrutos.

Nunca aceite uma cópia antiga ou fornecida apenas pelo vendedor sem conferência — solicite a matrícula atualizada diretamente no cartório e confira se o nome do vendedor corresponde exatamente ao proprietário registrado.

Certidão de Ônus Reais, IPTU e Habite-se

Certidão de ônus reais e ações reipersecutórias: detalha hipotecas, penhoras e ações judiciais vinculadas especificamente ao imóvel

Certidão negativa de débitos municipais e comprovante de IPTU quitado — débitos de IPTU normalmente acompanham o imóvel, não a pessoa, e podem recair sobre o novo proprietário se não forem verificados

Habite-se: documento municipal que atesta que a construção foi aprovada e está apta para uso; a ausência dele pode indicar construção irregular

Para apartamentos, exija também a declaração de quitação de débitos condominiais e a convenção de condomínio.

Atenção: dívidas de condomínio têm natureza *propter rem* — "seguem o imóvel". Mesmo que a dívida seja do antigo proprietário, ela pode ser cobrada do comprador se não for quitada ou descontada no momento da compra.

Certidões Negativas do Vendedor: Como Evitar Comprar um Problema

Um imóvel pode ter a matrícula limpa hoje e, mesmo assim, ser alvo de uma ação de fraude à execução amanhã, se o vendedor já tiver dívidas ou processos anteriores à venda.

Certidão	O que verifica	Onde obter
Cível (estadual e federal)	Ações judiciais contra o vendedor	Tribunal de Justiça e Justiça Federal
Trabalhista (CNDT)	Débitos e reclamações trabalhistas	Tribunal Superior do Trabalho
Fiscal federal	Débitos com a Receita Federal e dívida ativa da União	Receita Federal / PGFN
Fiscal estadual e municipal	Débitos de ICMS, ISS e outros tributos locais	Secretaria da Fazenda estadual e municipal
Protesto de títulos	Títulos protestados em cartório	Cartório de Protesto

Se o vendedor for pessoa jurídica, a lista de certidões aumenta e deve incluir também a situação da empresa perante a Junta Comercial e certidões de regularidade fiscal da própria empresa.

Dica prática: reúna essas certidões antes de fazer qualquer pagamento, mesmo que seja apenas um sinal. Resistência do vendedor em fornecê-las já é, por si só, um sinal de alerta.

ITBI: O Que É e Quando Pagar

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que um imóvel muda de proprietário por ato oneroso. Ao contrário do IPTU, que incide anualmente sobre a posse, o ITBI é pago uma única vez, no momento da transação.

Quem paga: por costume de mercado, o comprador arca com o ITBI, embora isso possa ser negociado entre as partes

Alíquota: varia de município para município, já que é um imposto municipal — não existe uma alíquota única nacional. Na maioria das cidades, a faixa típica fica entre 2% e 3% sobre o valor da transação ou o valor venal (o que for maior), mas é indispensável consultar a prefeitura do município do imóvel para confirmar o percentual exato

Quando pagar: antes do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis — o cartório exige a guia quitada como condição para registrar

Descontos: algumas prefeituras reduzem a alíquota para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou para a compra do primeiro imóvel

Escritura Pública vs. Contrato Particular

É comum confundir o contrato particular de compra e venda com a escritura pública, mas eles cumprem papéis diferentes.

O contrato particular formaliza o acordo — preço, condições de pagamento, prazos — mas, por si só, não transfere a propriedade. É um passo intermediário, comum em vendas parceladas direto com o proprietário ou em lançamentos na planta.

A escritura pública, lavrada em um Tabelionato de Notas, é o instrumento formal exigido por lei para imóveis acima de determinado valor (o Código Civil fixa o limite em 30 salários mínimos), levado depois ao Cartório de Registro de Imóveis para efetivar a transferência.

Exceção: em compras financiadas pelo Sistema Financeiro de Habitação, o próprio contrato de financiamento — com alienação fiduciária — costuma substituir a escritura pública, sendo registrado diretamente na matrícula do imóvel.

Importante: assinar apenas um contrato particular e nunca formalizar a escritura e o registro é um dos erros mais arriscados na compra de imóveis no Brasil. Sem esses passos finais, o comprador não tem, perante terceiros, a garantia plena da propriedade.

Registro em Cartório: O Que Realmente Transfere a Propriedade

Este é o ponto mais mal compreendido de todo o processo: assinar a escritura não torna alguém automaticamente proprietário. O Código Civil estabelece que a propriedade de bens imóveis só se transfere mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.

A escritura (ou o contrato com alienação fiduciária) é apenas o título — o documento que comprova o acordo. É o registro desse título na matrícula que, de fato, atualiza o proprietário perante o cartório e perante todos. Até lá, o comprador está juridicamente vulnerável: o vendedor ainda consta como proprietário e, em tese, poderia vender o mesmo imóvel a outra pessoa ou ter o bem penhorado por dívidas próprias.

Por isso, levar a escritura a registro o quanto antes — idealmente em poucos dias após a assinatura — não é um detalhe burocrático, mas a etapa que efetivamente protege o comprador.

Comprando na Planta, Pronto ou Financiado: o Que Muda

A base documental é a mesma em qualquer modalidade, mas alguns detalhes mudam conforme a situação do imóvel.

Na planta: verifique se a incorporação está registrada no Cartório de Registro de Imóveis (memorial de incorporação). O contrato costuma ser uma promessa de compra e venda, com cronograma de obra e prazo de tolerância (geralmente até 180 dias); a escritura definitiva só é lavrada após a conclusão da obra e emissão do habite-se.

Pronto (revenda): toda a documentação detalhada acima — matrícula, certidões do imóvel e do vendedor, IPTU, habite-se — se aplica de forma integral.

Financiado: o banco exige seu próprio laudo de avaliação. O contrato normalmente inclui alienação fiduciária em garantia — o comprador já figura como proprietário, mas o imóvel fica em garantia ao banco até a quitação total. O ITBI, em muitos municípios, pode ter alíquota reduzida quando o financiamento é feito pelo SFH.

Erros Mais Comuns de Quem Compra o Primeiro Imóvel

Não solicitar certidões negativas do vendedor, confiando apenas na palavra dele ou do corretor

Aceitar uma matrícula desatualizada, sem verificação diretamente no cartório

Assinar apenas o contrato particular e nunca formalizar a escritura e o registro

Ignorar o regime de bens do vendedor ou do próprio comprador, deixando de colher a assinatura do cônjuge quando necessária

Esquecer débitos de condomínio e IPTU, que podem recair sobre o novo proprietário mesmo sendo dívida anterior

Deixar o pagamento do ITBI e o registro para depois, prolongando o período de vulnerabilidade jurídica sobre o imóvel recém-comprado

Não conferir o habite-se em imóveis construídos, correndo o risco de comprar uma construção irregular

Contar com Ajuda Profissional Faz Diferença

Reunir e conferir toda essa documentação sozinho é possível, mas trabalhoso — e um documento esquecido pode custar caro. Corretores verificados, como os que atuam na Briker, acompanham esse processo com frequência e podem ajudar a reunir a documentação, identificar sinais de alerta na matrícula e orientar os próximos passos até a escritura e o registro final.

Conclusão

A documentação é a espinha dorsal de qualquer compra de imóvel segura. Reunir os documentos do comprador, exigir a matrícula atualizada e as certidões negativas do vendedor, entender o papel do ITBI e, principalmente, levar a escritura a registro no cartório são os passos que transformam uma negociação em propriedade de fato — protegida e sem surpresas no futuro.

Antes de assinar qualquer contrato ou fazer qualquer pagamento, revise este checklist com calma. O tempo investido na conferência documental é sempre menor do que o tempo — e o dinheiro — necessários para resolver um problema que poderia ter sido evitado.

*Atualizado em setembro de 2026. Valores, alíquotas e prazos são aproximados, variam por município e podem mudar conforme a legislação local — consulte sempre o cartório e a prefeitura da região do imóvel.*

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